当初错过颐和金茂府和香山壹号院的那波人，做梦都要笑醒了。
这周，土地端传来好消息，海淀四季青双新村地块，终于上了预申请，指导价12.1w/㎡。
小窝土拍群里炸开了锅，土豪粉丝开始打听能做什么产品，提前准备钱币。
吃瓜群众在讨论这回摇号能有多激烈，两块香饽饽地块，究竟会落在实力很牛的帝都房企大佬手里，还是继续上演“外来买家的故事”？
当然，还有一些刚开始看房的小白，并不了解四季青的含金量，一头雾水地以为是下一个富华里。
和我关系很好的开发商朋友，则因此开启了通宵加班的苦逼生活。
为什么开发商和买房人，都如此关注四季青？
除了海淀的品牌背书，更多在于这个板块本身的稀缺性。
海淀板块大体上划分为西山、上清、西三旗、西北旺、永丰、四季青等等，近几年的新房供地主要集中在开发程度较低的永丰。
比如前年的幸福里，去年的汇德里、润园，以及今年的富华里、栖海云颂等等。
而四季青属于配套比较成熟的传统西山别墅区，加上北部的颐和园、香山，都属于海淀三山五园辐射范围内的低密住区，很多军人、老干部都住在这里。
过去的n多年里，四季青的供地少之又少。
以十年为期限，真正叫得上名的商品房项目，也就20年的香山壹号院、颐和金茂府，再早就是一些很老的独栋、联排、叠拼别墅了。
新房供应少，别墅总价高、年代久远，折旧也比较厉害，导致这一带的二手置换率并不高。
普通二手房价格基本在9-10w/㎡，特别高端的会比较贵，比如绿城御园和颐和原著之类的，以及比较新的颐和金茂府，现在挂牌价已经到16w/㎡。
整体成交趋势以舒适三居以上的改善户型为主，购入群体也基本都是old money。
可以说这个区域内，不怕卖的贵，就怕产品做不好。
而在金茂府和壹号院之后，四季青逐步弹尽粮绝，目前已经没有任何库存了。
所以这次上新，至关重要。
而且，这次的地块，位于西山美庐两侧，被西山美庐业主称之为“后花园二期”，容积率仅1.05，限高12m，基本就是做别墅产品。
虽说又是一轮富人的双十一，但对于楼市而言，今年的成交均价，又要涨一涨了。
说起来，当初的金茂府和壹号院，均价基本都在11w+，毕竟当时只能批到11w，西城才能批到13w，属于是政府的隐形批复上限了。
而现在的四季青新地，已经涨到了12.1w/㎡，前段时间的西城中信城，也涨到了16.5w/㎡。
是不是说，哪怕是疫情三年，房价趋于稳定的环境下，核心地块的价格依然在水涨船高？
和某头部开发商朋友聊了聊，对于这次的四季青争夺战，他们也是做足了准备，但对结果倒是看得开：
“就摇号呗，能怎么样，谁摇中就是谁的。”
“估计能有至少20多家吧，不太会达到朱辛庄那个程度，毕竟这个地还是对操盘能力很有考验的，得在产品上下功夫，而且楼面价高，小房企可能吞不下。”
“估计到时候开盘是要捆精装包的，价格能到13w也说不定。”
另外，此次四季青的土拍规则，也有了新变动：
土地合理上限价格793500万元，达土地合理上限价格时，转现场竞报地上实施超低能耗建筑面积程序，竞报面积上限45000平方米，当达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。
对此来自开发商视角的回应：
“能耗这个事情，本身就是加成本，对这种王炸地块来说基本没什么影响，该抢还是得抢，大头都掏了还差这点？”
不过，从集中供地取消之后，北京的土拍环境就发生了很多改变，一个比较明显的现象是：
更多南方房企进军北京争夺热门地块，比如朱辛庄大华，越秀等等。
而且这种高频少量的土拍模式，对于本土开发商而言是很不友好的。
手里存货卖完了，必须要拿新地来做产品，但好一些的地基本都要摇号，看运气。
长期拿不到地，会导致不太好的地块也只能硬着头皮拿，原本可以底价成交的地块，可能会溢价颇多。
对于zf的财政收入来说当然是好事，但本土开发商未来的生存环境，可以说是前有豺狼后有虎豹。
对买房人有什么影响呢？两个点：
①选择变多了。
原本频繁被流拍下架的地块，增加了确定性，将被重新端上桌。
②购房成本和风险同步上涨。
面粉价格贵了，开发商想尽快把面包卖出去，只有两个方法，抬高面包价格，或者减少面粉用量。
大家对此怎么看呢？聊一聊~
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